Kratzer & Partner Rechtsanwälte
Ansprechpartner: Rudolf F. Kratzer
Vereinbarungen über den Immobilienkauf in Italien richten sich nach italienischem Recht - hier sind eine Reihe ganz wesentlicher Unterschiede zum deutschen Recht zu beachten. Es ist deshalb eindringlich davor zu warnen, ohne vorherige juristische Beratung irgendwelche schriftlichen Erklärungen abzugeben. Dies soll im Folgenden übersichtlich und schematisch (und damit natürlich nicht vollständig) dargestellt werden.
Ein entscheidender und gefährlicher Unterschied ist, dass nach italienischem Recht Vereinbarungen über den Erwerb einer Immobilie schon bei Einhaltung einfacher Schriftform wirksam sind, dass also keine notarielle Beurkundung erforderlich ist. Allerdings bedarf es der Mitwirkung des Notars, damit die geänderten Eigentumsverhältnisse dann auch im Immobilienregister eingetragen werden. Dies veranlasst zu der eingangs ausgesprochenen Empfehlung, vor jeglicher Unterzeichnung irgendeines Schriftstücks im Zusammenhang mit dem beabsichtigten Erwerb einer Immobilie in Italien rechtliche Beratung einzuholen und zwar auch dann, wenn das Schriftstück hier in Deutschland unterzeichnet wird!
Im Vorfeld eines Vertragsabschlusses sind eine Reihe von Fragen zu klären, wie die nach der Art des Eigentums an der Immobilie (Alleineigentum einer Einzelperson, Miteigentum wie z. B. bei Ehegatten oder Miterben an einem Haus, Wohnungseigentum oder geht es um ein Teilzeitwohnrecht [Time-Sharing]).
Durch Einsichtnahme in das Immobilienregister und das Grundstückskataster ist die behauptete Eigentümerstellung des Verkäufers zu prüfen.
Die Verkaufsfähigkeit der Immobilie ist zu prüfen. Klären Sie folgende Fragen, bevor Sie Immobilien in Italien kaufen:
Fehlt es an diesen Voraussetzungen, kann dies zur Nichtigkeit des Vertrages führen.
Aus Sicherheitsgründen empfehlen wir dringend, bereits in diesem Stadium einen sogenannten "geometra" einzuschalten. Dieser ist eine Art Baumeister und Vermesser, der die Aufgabe hat, insbesondere die Übereinstimmung der vorhandenen Gebäude mit dem Genehmigungszustand abzusichern bzw. zu klären, ob Vorstellungen des Käufers über nach dem Kauf zu errichtende Gebäude auch realisierbar sind. Wir tun dies seit Jahren regelmäßig in den von uns betreuten Fällen und konnten dadurch oftmals unsere Mandanten vor "Missgriffen" beim Kauf von Immobilien in Italien bewahren.
Weiter ist vor dem Immobilienkauf in Italien zu klären, ob gesetzliche Vorkaufsrechte bestehen, wie dies z. B. bei landwirtschaftlich genutzten Grundstücken für die angrenzenden Landwirte oder einen Pächter der Fall ist bzw. bei Miterben, gewerblichen Mietern sowie bei bestimmten Bauwerken von künstlerischem oder denkmalpflegerischem Interesse.
Wenn die vorstehend erwähnten Fragen zufriedenstellend geklärt sind, kann man den in Italien üblichen Vorvertrag (compromesso) schließen, bei dessen Unterzeichnung regelmäßig eine "Anzahlung" in Höhe von 10 % bis 30 % des Kaufpreises der Immobilie fällig wird.
Achtung! Diese Anzahlung (caparra confirmatoria) verfällt, wenn es später aus Gründen nicht zum Abschluss des Hauptvertrages kommt, die der Käufer zu vertreten hat. In diesem Vorvertrag wird regelmäßig der tatsächliche Kaufpreis genannt, zudem ist die Immobilie genau mit Angabe der Katasterdaten zu beschreiben und es wird ein Datum festgelegt, bis zu dem der Hauptvertrag geschlossen werden muss.
Achtung: Zwischen Vorvertrag und Eintragung des Käufers im Immobilienregister nach Abschluss des Hauptvertrages kann der Verkäufer die Immobilie jederzeit anderweitig verkaufen und es gibt dann keine Schutzwirkung für den "Erst"-Käufer, wenn nicht dieser Vorvertrag, wie es nach neuerem Recht möglich ist, im Immobilienregister eingetragen ist. Dazu muss er allerdings vor einem Notar geschlossen werden und dann ist auch der tatsächliche Kaufpreis "aktenkundig", weshalb der italienische Verkäufer diesen Weg üblicherweise nicht gehen will. Der Grund: Die Angabe eines niedrigeren als des tatsächlichen Kaufpreises im Hauptvertrag ist in Italien ganz normaler Usus, um die steuerlichen Folgen der Transaktion zu reduzieren. Wenn vor Abschluss des Hauptvertrages vom Verkäufer noch irgendwelche Voraussetzungen erfüllt werden müssen (z. B. Beibringung einer Baugenehmigung, Beantragung einer nachträglichen "concessione sanatoria" oder anderes), so müssen diese Bedingungen im Vorvertrag alle erwähnt werden.v
Rechtzeitig vor Ablauf des im Vorvertrag genannten Datums ist dann der eigentliche Kaufvertrag zu schließen.
Wichtiger Unterschied: Nach italienischem Recht geht das Eigentum an der Immobilie bereits mit Abschluss des Kaufvertrages auf den Käufer über und nicht erst, wie in Deutschland, mit Eintragung im Grundbuch (=Immobilienregister). Ausnahmen gibt es in einigen Provinzen in Norditalien, die aus früheren Zeiten das österreichische Grundbuchprinzip übernommen haben (Provinzen Triest, Görz, Trient, Bozen sowie die Bezirke Cervignano und Pontebba/Provinz Udine, Cortina d´Ampezzo, Pieve di Livinallongo und Colle S. Lucia/Provinz Belluno und Valvestino/Provinz Brescia).
Weil mit Abschluss des Hauptvertrages unmittelbar das Eigentum übergeht, ist auch üblicherweise bei Vertragsschluss der Kaufpreis in voller Höhe zu entrichten. Da allerdings eine Schutzwirkung für den Käufer erst mit Eintragung im Immobilienregister entsteht und dies erst dem Vertragsabschluss nachfolgt, sollte die Bezahlung durch Hinterlegung eines Bankschecks beim Notar erfolgen mit der Maßgabe, dass dieser den Scheck dem Verkäufer erst nach Umschreibung der Eigentumsverhältnisse im Immobilienregister aushändigen darf.
Zum Abschluss des Kaufvertrages benötigt der Käufer eine Steuernummer (codice fiscale), die ohne Formalitäten von den italienischen Behörden zu erhalten ist und die auch durch einen Vertreter (z. B. den Notar) angefordert werden kann. Weiter ist im Kaufvertrag der Kaufgegenstand genau zu beschreiben. Zudem muss der Kaufvertrag ausdrücklich eine Erklärung über die Rechtmäßigkeit der Bauausführung enthalten sowie eine weitere Erklärung darüber, dass der Verkäufer in seiner letzten Einkommensteuererklärung den steuerlichen Wert der Immobilien angegeben und die daraus resultierenden Steuern bezahlt hat.
Fehlt eine dieser Angaben ist der Kaufvertrag nichtig!
Weiter enthält der Kaufvertrag regelmäßig eine Erklärung über den Verzicht auf die gesetzliche Kaufpreissicherungshypothek. Nach italienischem Recht entsteht mit Abschluss des Kaufvertrages eine gesetzliche Hypothek zur Absicherung des vereinbarten Kaufpreises, die auch vom Registerführer bei Umschreibung der Eigentumsverhältnisse ins Immobilienregister eingetragen wird, wenn nicht der Vertrag ausdrücklich die Erklärung enthält, dass der Kaufpreis bezahlt ist und die Parteien auf die gesetzliche Kaufpreissicherungshypothek verzichtet haben.
Die mit dem Erwerb und dem Eigentum zusammenhängenden Kosten und Steuern unterliegen einem ständigen Wandel, sodass sie immer nur auf den jeweils aktuellen Zeitpunkt ermittelt werden können. Die Erwerbskosten incl. Notarkosten und Registergebühren betragen derzeit bis zu 15 %. Die genaue Höhe hängt davon ab, ob ein Erst- (prima casa) oder Zweitwohnsitz (seconda casa) begründet wird und ob die Immobilie von privat oder von einem Unternehmer (dann zuzüglich Mehrwertsteuer) gekauft wird.
Als laufende Steuer ist die kommunale Abgabe ICI (imposta comunale sugli immobili) zwischenzeitlich von der IMU ( imposta municipale unica) abgelöst werden, wobei die IMU aktuell auch nur noch für die seconda casa und nicht mehr für die prima casa anfällt. Auch die staatliche Einkommensteuer auf den fiktiven Wohnwert ist - zumindest derzeit - abgesetzt. Mit weiteren Änderungen muss immer gerechnet werden, sodass die Frage der Kosten und Steuern auch immer aktuell geklärt werden muss.
Bis zum Inkrafttreten der Europäischen Erbrechtsverordnung (EuErbVO) am 17.08.2015 galt nach übereinstimmendem italienischem und deutschem internationalen Privatrecht der Grundsatz der Nachlasseinheit und das Recht knüpfte unabhängig vom Wohnsitz oder von der Belegenheit der Sache (Zugehörigkeit einer meist unbeweglichen Sache zu einem Verwaltungs- oder Gerichtsbezirk) an die Staatsangehörigkeit des Erblassers an. War also der Erblasser deutscher Staatsbürger, galt für seine Erben auch hinsichtlich der in Italien gelegenen Immobilie deutsches Erbrecht.
Seit dem 17.08.2015 wird das Erbrecht grundsätzlich durch den gewöhnlichen Aufenthalt des Erblassers bestimmt (Art. 21 I EuErbVO).
Eine Rechtswahl durch Testament zugunsten des Rechts desjenigen Staates, dem der Erblasser zum Zeitpunkt der Rechtswahl oder zum Zeitpunkt seines Todes angehört, ist möglich (Art. 22 EuErbVO).
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